宅建業許可取得のための要件_自宅兼事務所編
宅建業許可を取得し開業するためには様々な要件を満たさなければなりません。その要件の中でもオフィス要件というのが重要かつ非常に悩ましい要件です。前回はレンタルオフィスでの開業要件について解説させていただきました。今回は、ご自宅での開業要件について解説させていただきます。
オフィス要件の基本
まずは、おさらいでオフィス要件の基本を再度解説させていただきます。
要件は各都道府県により多少異なりますので、東京都を例として挙げると「一般的な解釈としては、物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていること」、また、「一般の戸建て住宅、又は、マンション等の集合住宅の一室（一部）を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と使用すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認めておりません。」とあります。
ちょっと抽象的すぎてわかりずらいですよね。。多様な案件に対応するためにこのような言い回しになってしまうのは当然ではありますが。これを具体的に言い換えますと「仮設事務所やテントなどの移動が容易な施設はダメ！事務所として継続的に使用できる契約期間があるかどうか、例えば時間貸しやウィークリーマンションは不可ですし、許可申請書提出時点で契約期間がまもなく切れてしまう（更新書類が提出できればOK）場合はダメ！」また、「居住空間と事務所空間は出入りも含めてきちんと分けてね！、他社との事務所の共同使用の場合も同様に！」ということです。居住用建物の使用の場合と他社との共同使用の場合の要件は若干異なりますが、ざっくり言ってしまうとこんな感じになります。
自宅での開業要件
では自宅での開業の要件をみていきましょう。（各都道府県で扱いが異なるため今回は一番要件が厳しいとされている東京都での要件を例に挙げさせていただきます）
自宅での開業の場合、戸建て住宅・マンションの一室となるかと存じますが、オフィス要件の基本である、「一般の戸建て住宅、又は、マンション等の集合住宅の一室（一部）を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と使用すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認めておりません。」に該当してしまいます。
そうなると自宅での開業は不可能かのように思えますが、１００%不可能というわけではございません。上記黄色アンダーの箇所の「原則として認めておりません」が肝なのです。つまり例外的に認められる場合があるということです。
じゃあその例外って？を弊所での許可通過事例から列挙させていただきます。
・入り口が居住用と事務所用で分かれている（居住部玄関とは別にドアが設けられており、屋外から直接事務所に入れ、かつ居住部と事務所が完全に区切られている場合）
これは、ほぼ問題なく事務所要件を満たせます。
・入り口が居住用と事務所用で共用であっても、①玄関から他の部屋を通らずに事務所とする部屋に入室できる②事務所を通らないで居住部に入室できる③全ての部屋にドアがあり、室内が見えないの３要件が揃っている場合。
こちらについては注釈が必要なのですが、例をあげると、玄関を入ってすぐの部屋を事務所とすれば上記①、②は満たせますが、事務所に入るまでには本来通らない奥のリビング前にもドアがないと③の要件を満たせずアウトです。
また、２階建て戸建て住宅の場合、玄関を入ってすぐの部屋を事務所とすれば２階は関係ないかと思われがちですが、２階へ行く階段前もしくは２階の全ての部屋にドアが必要となります。（２階上がってすぐにリビングがある構造の場合は階段とリビングの間をドアなどで完全に仕切らないと不可です。カーテン等の簡素なもので仕切っただけでは認められません）
さらに、廊下は全て共用部となるため、居住用として使用する物品（生活感のあるもの）は基本的に廊下に置くことはできないです。
※上記から、ワンルームやリビングに隣接した構造の１LDKは部屋の広さに関係なく事務所要件を満たすことは不可能となります。
東京都の場合はかなり要件は厳しいですが、千葉県ですと１階の事務所へ入室するまでに他の部屋を通らなければ、２階部分の居室全てにドアがある必要はありません。（つまり２階上がってすぐにリビングがあっても仕切る必要がないということになります）一例に過ぎませんが東京都と他県では事務所要件を突破する難易度が違うことがおわかりになるかと。
※上記記載事項は、ブログ公開時点での情報ですので、今後各都道府県の対応が変更になる可能性がございますことをご了承の上、ご参考にしていただければと存じます。
まとめ
いかがでしたでしょうか？今回は宅建業の免許を取得するための２大要件の一角である事務所要件、その中でもレンタルオフィスについで要件の厳しい自宅での開業の要件について解説させていただきました。
このコロナ禍の中、自宅でのご開業をご希望されるお客様も増えております。弊所としましても、この状況下の中できる限りご自宅でのご開業ができるよう全力で支援させていただければと考えております。
ご自身のご自宅で開業要件満たすだろうか？また満たすためには何を改善すればいいのだろう？と思われている方は遠慮なく弊所にご連絡下さい。現状で開業要件を満たすか否か？、改善すれば何とかなるのか？は無料でご相談いただけます。その後の具体的なお話しやその他の要件等々まで進まれる場合はご依頼頂いてからにはなってしまいますが笑
（これから新規で宅建業を始めたいお客様はこちら➡宅建業許可申請）
（既に宅建業を営んでいて変更や更新のお客様はこちら➡宅建業免許の更新手続きと有効期限について！！）
