レンタルオフィスで宅建業を開業するには？
宅建業許可・免許を取得するためには様々な要件をクリアしていかなければなりません。その要件の中でも特に重要なものの１つとしてオフィス要件があります。今回はそのオフィス要件の中でも昨今需要の高いレンタルオフィスでの開業のための要件に絞って解説していきます。
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オフィス要件の基本
まずは、宅建業許可・免許を得るためのオフィス要件の基本を確認していきましょう。要件は各都道府県により多少異なりますので、東京都を例として挙げると「一般的な解釈としては、物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていること」、また、「一般の戸建て住宅、又は、マンション等の集合住宅の一室（一部）を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と使用すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認めておりません。」とあります。
ちょっと抽象的すぎてわかりずらいですよね。。多様な案件に対応するためにこのような言い回しになってしまうのは当然ではありますが。これを具体的に言い換えますと「仮設事務所やテントなどの移動が容易な施設はダメ！事務所として継続的に使用できる契約期間があるかどうか、例えば時間貸しやウィークリーマンションは不可ですし、許可申請書提出時点で契約期間がまもなく切れてしまう（更新書類が提出できればOK）場合はダメ！」また、「居住空間と事務所空間は出入りも含めてきちんと分けてね！、他社との事務所の共同使用の場合も同様に！」ということです。居住用建物の使用の場合と他社との共同使用の場合の要件は若干異なりますが、ざっくり言ってしまうとこんな感じになります。
レンタルオフィスでの要件
次に、レンタルオフィスでの要件をみていきましょう。レンタルオフィスを契約する場合、基本的には一定程度の賃借期間が設けられ、移動可能な建築物ではなく、また居住用ではないですよね。そうなると、一見上記１.の基本的な要件は満たしているはずです。ですが、いざ都庁（県庁）へ許可申請書を提出してみると様々な指摘を受けることが多々あり、場合によっては却下されてしまうこともあります。
基本的なオフィス要件は満たしているのになぜ？なぜなら、オフィス要件がレンタルオフィスと通常店舗で違うのではなく、レンタルオフィスという事務所形態自体に要件を厳しくしてしまう問題点があるからです。レンタルオフィスの場合、専用部分がなくすべて共用部分（シェア）であったり、契約者自身しか入室できなかったり、バーチャルオフィスだったりと各オフィスで様々な形態・制限があるかと思います。上記１．の基本的な要件にもう少し細かくあてはめていくと、「社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態」とみなされるためには、専用部分を賃借しなければなりませんし、専用部分を賃借したとしても「他社との事務所の共同使用に該当する可能性」にあたる例として接客時に会議室などの共用部分にてしか対応できない又はレンタルオフィス内での接客自体できない場合などがあります。このような条件をレンタルオフィスですと要件を満たしていないと判断されてしまうのです（バーチャルオフィスは論外です）。
弊所での実績に基づくレンタルオフィスを借りる時の注意点
最後に、弊所での実績に基づくレンタルオフィスにての不動産開業をするにあたっての注意点をいくつか挙げさせていただきます。
①接客可能な広さの専有部分を借りること。具体的には１人での開業であれば机１台と対面で椅子１脚ずつ置ける広さであること（２人であれば椅子３脚）。関連して契約書に使用人員の記載があるレンタルオフィスが多いので、そこと宅建業許可申請書添付書類に記載する従事人数が一致していること。
②契約者以外の方が入室可能であることを証明する証明書が必要（例えば２４時間３６５日独占的かつ排他的に使用でき、専用部分にて接客ができる旨の記載がある運営会社の署名捺印のある書面）。
※時間貸しの会議室が設けられていて、セキュリティーが保たれていたとしてもあくまで許可審査上は専有部分のみでの審査となるため注意が必要です。
まとめ
いかがでしたでしょうか？宅建業を開業するにあたっては、オフィスを借りたり、高額な供託金又は保証金の支払いなど初期費用が結構かかります。そのため初期費用を抑えるためレンタルオフィスでの開業をご希望されるお客様からの相談が弊所でも増えてきました。
今回は、基本的なレンタルオフィス要件について解説させていただきましたが、個々のレンタルオフィスによって許可要件の可否が異なってくることが多々ございます。レンタルオフィスを借りていざ許可申請を出してみたところ、このレンタルオフィスでは要件を満たさないのでダメです！って言われても困りますよね。弊所ではご依頼いただいたお客様にそのようなことがないように図面や契約書案等を持って都庁（県庁）へ事前調査を行ってから許可申請手続きを進めております。
上記のようなことにならないように、レンタルオフィスを借りてしまう前にぜひ一度弊所にご相談下さい。
（これから新規で宅建業を始めたいお客様はこちら➡宅建業許可申請）
（既に宅建業を営んでいて変更や更新のお客様はこちら➡宅建業免許の更新手続きと有効期限について！！）
